在今后的城市更新中，除了不得破壞老城區(qū)傳統(tǒng)格局和街巷肌理，大馬路、大廣場等項目可能會被限制。5月28日，安徽省住房和城鄉(xiāng)建設廳發(fā)布了《關(guān)于支持推進城市更新工作的若干措施(征求意見稿)》(以下簡稱《意見稿》)，并公開征求意見。
引入社會力量參與城市更新項目
《意見稿》鼓勵成立城市更新實施主體，發(fā)揮政府平臺作用，通過合資組建項目公司、轉(zhuǎn)讓股權(quán)等方式，引入社會力量參與城市更新項目的籌融資、還建房籌措、征收補償、招商引資、建設、管理和運營等工作。推廣以設計為龍頭的EPC(設計-采購-施工)總承包模式，實施“帶方案招標+全過程跟蹤審計+標后評估”，強化“全過程設計陪伴”，提倡前期策劃咨詢、融資以及后期的運營主體提前介入，確保各環(huán)節(jié)有效銜接、深度融合。
《意見稿》提出通過引入多元社會資本、加大金融支持力度、落實相關(guān)減免政策，加強財政資金扶持等方式拓寬融資渠道。支持社會資本參與城市更新，在保障公共利益前提下，對可經(jīng)營、可出售、可出租的更新項目或資產(chǎn)，通過資產(chǎn)證券化(ABS)、投資人+EPC等多種方式籌集資金，優(yōu)先通過市場化方式運作。鼓勵更新資源產(chǎn)權(quán)所屬單位或居民出資自主進行更新改造，共享更新收益。對單一地塊、項目無法實現(xiàn)資金平衡的，發(fā)展跨區(qū)域平衡、多項目捆綁平衡、近期遠期平衡、建設運營平衡等模式，合理搭配，統(tǒng)籌更新片區(qū)內(nèi)資源配置和產(chǎn)出效益。
鼓勵各地政府主導、省屬企業(yè)、屬地國有企業(yè)牽頭發(fā)起，吸納銀行、非銀金融機構(gòu)及民間等社會資本，采用母子基金架構(gòu)設立城市更新基金、鼓勵各地依法發(fā)行企業(yè)債券、爭取專項貸款，鼓勵符合條件的項目申報發(fā)行地方政府債券、基礎設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)，多渠道籌集建設資金。鼓勵政策性、商業(yè)性銀行主動對接，開發(fā)與項目特點相配套的中長期、價格優(yōu)惠的金融產(chǎn)品和服務，優(yōu)化授信流程，有效降低融資成本。鼓勵加大金融支持租賃住房開發(fā)建設、團體批量購買租賃住房、住房租賃經(jīng)營力度。開展“政銀企”合作交流活動，推介城市更新項目。
城鎮(zhèn)老舊小區(qū)等已建成的項目不屬于城市基礎設施配套費的征收范圍，不得征收城市基礎設施配套費。鼓勵各地市級財政創(chuàng)新城市更新土地出讓金使用方式，加大對公共基礎設施等城市更新項目的投入力度。積極爭取中央預算內(nèi)投資支持符合條件的城市更新項目建設。
城市更新不隨意拉直拓寬道路
《意見稿》要求，城市更新中不得破壞老城區(qū)傳統(tǒng)格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，不修大馬路、建大廣場，建筑高度不得突破歷史文化名城、歷史文化街區(qū)保護規(guī)劃控高要求。同時核定優(yōu)化容積率、綜合統(tǒng)籌建筑容量。
為保障居民基本生活需求、補齊城市短板而實施的市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施項目，以及老舊住宅成套化改造等項目，在對周邊不產(chǎn)生負面影響的前提下，其新增建設規(guī)?？刹皇芤?guī)劃容積率指標的制約。為滿足安全、環(huán)保、無障礙標準等要求，對于增設必要的樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設施、風道、外墻保溫等附屬設施以及景觀休息設施等情形，其新增建筑量可不計入規(guī)劃容積率。在規(guī)劃條件之外，對多保留不可移動文物和歷史建筑、多無償移交政府的公共服務設施等公益性貢獻，其建筑面積可按貢獻的相應建筑面積補足。歷史文化保護和特色風貌塑造類更新項目，經(jīng)認定為確需保護保留的新增歷史建筑，用于公益性功能的，在對周邊不產(chǎn)生負面影響的前提下，其新增建筑規(guī)?？刹挥嬋肴莘e率。
以保護文化遺產(chǎn)、歷史風貌、山水格局和優(yōu)化布局為導向，在符合詳細規(guī)劃的前提下，鼓勵各地探索規(guī)劃建筑量跨片區(qū)(單元)進行統(tǒng)籌及異地等價值轉(zhuǎn)移的政策和機制。在符合規(guī)劃和管控要求的前提下，存量建筑經(jīng)依法批準后可以轉(zhuǎn)換用途。鼓勵各類存量建筑轉(zhuǎn)換為市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施;公共管理與公共服務類建筑用途之間可以相互轉(zhuǎn)換;商業(yè)服務業(yè)類建筑用途之間可以相互轉(zhuǎn)換;工業(yè)以及倉儲類建筑可以轉(zhuǎn)換為其他用途。
建立城市更新項目快速審批流程
在完善項目流程方面，《意見稿》提出，更新改造項目應納入城市更新項目庫統(tǒng)籌管理，享受城市更新支持政策。各地按照工程建設項目審批制度改革要求，建立城市更新項目快速審批流程。各相關(guān)審批部門要通過打包審批、并聯(lián)審批、聯(lián)合審查、告知承諾、容缺受理、壓減程序、簡化手續(xù)、聯(lián)合驗收、幫辦服務等方式，提高審批效率。探索制定宗地面積小、建筑單一、工程設計簡單、建設體量小的微更新、微改造項目建設工程規(guī)劃許可、施工許可的豁免清單。
對城市更新項目重新組織國有建設用地使用權(quán)出讓的，可以重新設定出讓年限?？刹捎蒙儆诜ǘㄗ罡叱鲎屇晗藁蜃赓U年期供應產(chǎn)業(yè)用地，并允許根據(jù)需要予以續(xù)期，包括續(xù)期在內(nèi)的總年限不得超過該用途土地的法定最高出讓年限或租賃年期。城市更新項目中不能單獨利用的邊角地等零星用地，確實無法按宗地單獨供地的，涉及經(jīng)營性用途的土地可以協(xié)議出讓方式辦理供地手續(xù)。
鼓勵利用存量土地房屋轉(zhuǎn)型發(fā)展文化創(chuàng)意、健康養(yǎng)老、科技創(chuàng)新等政府扶持產(chǎn)業(yè)和各類公共服務設施，5年內(nèi)可暫不改變權(quán)利類型及土地使用性質(zhì)。5年期滿或涉及轉(zhuǎn)讓的，在符合規(guī)劃的前提下，可按照新用途、新權(quán)利類型和市場價，以協(xié)議出讓方式完善用地和產(chǎn)權(quán)手續(xù)。城市更新片區(qū)(單元)需要改變土地權(quán)屬和房屋所有權(quán)的，實施主體可以采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換、提供租賃房源或者貨幣補償?shù)确绞竭M行協(xié)商，依法通過征收、房屋買賣、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、股份合作等方式取得，并依法依規(guī)辦理不動產(chǎn)登記。
《意見稿》還提出，開展省級城市更新試點片區(qū)(單元)建設，形成可復制推廣的經(jīng)驗做法。打造一批示范性強、效果突出的典型城市更新項目。