天長市國土房產(chǎn)局承認(rèn)“違規(guī)”
“房屋已經(jīng)給別人辦理了房產(chǎn)證，再訴訟就沒有意義了。”沈培永表示，于是他撤訴了。
“實(shí)踐過程中，登記備案的作用就相當(dāng)于把這套房子‘鎖死’，防止出現(xiàn)‘一房兩賣’的情況。”長期代理房地產(chǎn)糾紛案件的北京來碩律師事務(wù)所主任律師燕薪向中國青年報(bào)記者解釋道。
“我簽了合同，交了房款，在你們國土房產(chǎn)局備了案，你們憑什么給其他人辦理了房產(chǎn)證？”氣憤的沈培永希望得到天長市國土資源和房產(chǎn)管理局(以下簡稱“國土房產(chǎn)局”)的合理解釋。
沈培永買的房產(chǎn)到底又賣給了誰？
(2013)滁民一初字第00090號判決書顯示：“2007年8月16日，天緣房產(chǎn)公司與案外人黃某某簽訂一份商品房買賣合同，以每平方米單價(jià)6900元將涉案4號營業(yè)房出售給黃某某 ……2006年11月9日，天緣房產(chǎn)公司以工程款抵房款方式將18、19號營業(yè)房出售給案外人陳某……2007年4月17日，天緣房產(chǎn)公司與案外人張某簽訂一份商品房買賣合同，以每平方米單價(jià)1473元將涉案201室住宅房出售給張某。”
該判決書還顯示，2010年12月30日，天緣房產(chǎn)公司除13、16、17號三間營業(yè)房外，已向上述購房戶開具了涉案房屋的不動產(chǎn)發(fā)票。之后，天緣房產(chǎn)公司已將涉案房屋全部交付給上述購房戶，上述購房戶已對涉案房屋進(jìn)行裝修并入住使用至今。
當(dāng)問及為何沈培永在房屋已交付給他人的情況下能備案，這些購房戶在無備案的情況下辦理房產(chǎn)證是否合規(guī)、是否屬于“突擊辦理”時(shí)，天長市國土房產(chǎn)局法制辦主任郭宣彤坦言：“是突擊辦理”。他隨后解釋道，此舉是因?yàn)檫@些人拿不到房產(chǎn)證而信訪，“2013年下半年，老百姓(同樣是被天緣公司“一房兩賣”的老百姓——記者注)上訪，堵大門，后來政府成立小組進(jìn)行調(diào)查，認(rèn)為應(yīng)該為老百姓辦理(房產(chǎn)證)。”
當(dāng)問及給沒有備案登記的購房者辦理房產(chǎn)證是否合法時(shí)，郭宣彤承認(rèn)：“是違規(guī)的。”但是，他接著表示，“老百姓才是真正的受害人，為什么真正的受害人放在這里，我們要照顧放貸者(沈培永)的利益？”
郭宣彤拿出一份《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》(以下簡稱《批復(fù)》)，他認(rèn)為，已經(jīng)付款購房的老百姓權(quán)利優(yōu)先。他引用《批復(fù)》中的內(nèi)容：“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。”
郭宣彤告訴中國青年報(bào)記者，“法院當(dāng)時(shí)沒有參照這個”。
他表示，基層政府部門在很多執(zhí)行過程中有問題，追究就沒法子了，很多法律問題在基層沒辦法操作。他認(rèn)為，對待老百姓利益受到損害時(shí)，政府敢于承擔(dān)責(zé)任。“如果保護(hù)他(沈培永)的利益就沒法處理了，你讓老百姓打官司，他們不愿意打官司。”
郭宣彤再次強(qiáng)調(diào)：“(政府部門)違規(guī)操作是有‘瑕疵’的，不符合法律規(guī)定，這是明確的。”同時(shí)，“我們認(rèn)為辦理(房產(chǎn)證)是正確的，現(xiàn)在信訪要求我們遇到問題一定要解決，如果全部拘泥于所有的法律和規(guī)章，讓老百姓的利益受到損失的話，這個理也說不過去。”
借貸還是購房？雙方各執(zhí)一詞
那么，為何天長市國土房產(chǎn)局沒有將沈培永視作“老百姓”？
沈培永向中國青年報(bào)記者提供的一份由天長市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室出具的《關(guān)于“凱悅大廈”部分房屋備案經(jīng)過的情況說明》影印件(據(jù)沈培永稱，該影印件系其在滁州市中級人民法院開庭時(shí)對案件卷宗原件進(jìn)行拍攝所得)顯示，“我辦認(rèn)為天緣公司與沈培永以借貸為目的的簽訂房屋買賣合同作為擔(dān)保，名為房屋買賣，實(shí)為民間借貸關(guān)系。”
兩者是否存在借貸關(guān)系？天長市國土房產(chǎn)局法制辦主任郭宣彤向中國青年報(bào)記者提供了一份賬戶來往的表格，顯示薛衛(wèi)國向沈培永支付了215萬元。
(2013)滁民一初字第00090號判決書顯示，天緣公司也認(rèn)為，沈培永的495萬資金為“借款”。理由是，495萬元“明顯與房價(jià)數(shù)額不符”。
沈培永在中國青年報(bào)記者向其驗(yàn)證時(shí)表示，薛衛(wèi)國確實(shí)曾向其退款，不過那是“空中樓閣”的退房款，且只有95萬，并非利息或還款。“當(dāng)時(shí)就是為了買房，2011年的時(shí)候房市還非常好，我實(shí)地考察過后，覺得天緣公司的房地產(chǎn)非常有投資潛力。”沈培永說，“我們總共付款500萬，所以購買的價(jià)格比較便宜”。
中國青年報(bào)記者詢問天長市國土房產(chǎn)局能否證明沈培永與天緣公司之間是借貸關(guān)系時(shí)，郭宣彤讓記者前往“上城風(fēng)景工作組”找相關(guān)人員了解。該工作組的法律事務(wù)組律師朱明告訴中國青年報(bào)記者，薛衛(wèi)國當(dāng)時(shí)成立了兩家房地產(chǎn)公司——安徽天緣房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司和安徽國茂建設(shè)置業(yè)有限公司(以下簡稱“國茂公司”)。而上城風(fēng)景屬于后者開發(fā)的樓盤，目前被天長市政府的上城風(fēng)景工作組所接管。
朱明向中國青年報(bào)記者提供了一份沈培永與天緣公司的賬戶記錄，試圖證明二者存在借貸關(guān)系。他介紹，由于工作組中有公安機(jī)關(guān)的辦案人員，這份表格就是工作組從公安機(jī)關(guān)調(diào)取的，但是由于薛衛(wèi)國的案件還沒有結(jié)束，公安局不能對這份表格蓋章證明，且“借款合同我們沒有看到”。朱明說。
但是，安徽省滁州市中級人民法院(2013)滁民一初字第00090號判決書顯示，“不予采納”兩者的借貸關(guān)系。
“如果全部拘泥于所有的法律和規(guī)章，讓老百姓的利益受到損失的話，這個理也說不過去”
現(xiàn)在，沈培永只想挽回自己的損失。
沈培永說：“天長市國土房產(chǎn)局一直建議我向國茂公司的工作組申請破產(chǎn)登記，挽回?fù)p失。”但他最擔(dān)心的是，即便上城風(fēng)景工作組接受了自己的申請，也會因?yàn)檫@樣做沒有法律依據(jù)，難以獲得賠償，兩頭都落空。
沈培永的代理律師馮家穩(wěn)向中國青年報(bào)記者表示：“如果沒有充分證據(jù)證明國茂公司對天緣公司的債務(wù)具有償還義務(wù)，這種建議顯然是不合法的。”
“政府部門搞得沒有辦法，所有的問題推到我們這里。”上城風(fēng)景工作組法律事務(wù)組律師朱明也很無奈，他表示，即便兩個公司的法定代表人都是薛衛(wèi)國，也不能把兩家公司的資產(chǎn)混同起來，“他們(政府部門)也是臨時(shí)緩和矛盾，可以把人推過來，但是法律這一關(guān)我們肯定要把住。”
沈培永認(rèn)為真金白銀不應(yīng)買到“空中樓閣”，天長市國土房產(chǎn)局法制辦主任郭宣彤則認(rèn)為，“如果全部拘泥于所有的法律和規(guī)章，讓老百姓的利益受到損失的話，這個理也說不過去”，雙方看似都有道理。那么，法律專家怎么看待這個問題？
“沒有登記備案就給辦理房產(chǎn)證顯然是違法的。”北京來碩律師事務(wù)所主任律師燕薪認(rèn)為，天長市國土房產(chǎn)局的說法是站不住腳的，不管是老百姓還是沈培永，都是權(quán)利人，政府都應(yīng)該保護(hù)。
知名行政法專家、北京大學(xué)法學(xué)院教授姜明安也向中國青年報(bào)記者表示，政府不應(yīng)該因?yàn)?ldquo;老百姓”的利益就違反程序。
“政府即便是違法做好事，也要承擔(dān)法律責(zé)任。”姜明安說，假如政府能違法做好事，那么，就也有可能違法做壞事，“依法辦事是老百姓的大利益，不能為了眼前的小利而破壞大局，這是國家依法治國的需要，也是政府依法行政的需要。”記者 章正
